Vers un effondrement de l'immobilier

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Vers un effondrement de l'immobilier

Messagepar Stephane » Sam 05 03 11 20:18

Un prochain retournement pour le marché immobilier
par JF Richard

Décrivons rapidement d'abord l'état du marché immobilier... Ce dernier se portait comme un charme jusqu'à l'éclatement de la crise des subprime en 2006 et 2007. Depuis cette échéance, on a assisté à l'effondrement de pans entiers de ce marché, notamment dans certains Etats américains, en Espagne et dans les pays européens les plus fragiles (Grèce, Irlande, Portugal, Islande, Hongrie...).

Il y a donc eu un premier choc pour le marché immobilier, dont les conséquences se font toujours sentir, notamment aux Etats-Unis. Mais après un petit ressac, l'immobilier des grandes villes ou capitales occidentales s'est redressé et les prix sont désormais à un niveau équivalent ou même supérieur à celui des années 2006-2007. C'est notamment le cas pour New-York, Paris et Londres. De façon plus générale, cela concerne en fait l'ensemble du marché immobilier des pays occidentaux les plus développés.

Paris semble une belle caricature avec une hausse des prix supérieure à 15% l'an dernier, essentiellement grâce à la clientèle étrangère il est vrai. Et sur ce marché, les "experts" prédisent que la hausse va perdurer et se poursuivre : une nouvelle progression de 10% est souvent envisagée pour cette année...

Nous en sommes beaucoup moins sûrs ! En effet, une opposition (angle négatif majeur de 180°) va avoir lieu entre Jupiter et Saturne le 28 mars prochain. A notre avis, il s'agit d'une échéance importante pour l'immobilier, peut-être une échéance déterminante !

Si l'on examine l'évolution du marché immobilier à la suite d'une opposition Jupiter-Saturne, on s'aperçoit vite que cela à un effet dépressionniste sur les prix. La dernière opposition remonte par exemple à 1990, année qui a précédé le fameux krach de l'immobilier qui a conduit les prix environ -40% plus bas en 5 à 7 ans selon les pays. Difficile de passer à côté d'un tel repère... En France, les points bas ont été atteints en 1997 et aucun secteur du marché de l'immobilier n'a été épargné. Bien au contraire, plus les prix avaient auparavant progressé et plus ils lourdement chuté ensuite... Ce fut notamment le cas pour les quartiers les plus résidentiels de Paris.

L'opposition précédente entre Jupiter et Saturne a eu lieu en 1970. Là, en revanche, pas de choc brutal à signaler... Le marché immobilier était déjà sur une pente descendante, bien que modeste, depuis le milieu des années 1960. Mais la baisse s'est un peu accentuée jusqu'en 1980. On ne peut donc pas mettre au compte de Jupiter et Saturne un vrai krach du marché, mais on peut au moins constater que les prix de l'immobilier ont poursuivi et même un peu accentué leur repli.

Si l'on regarde la situation du marché immobilier avec les précédentes oppositions Jupiter-Saturne, on s'aperçoit que, dans une très forte majorité des cas, on aboutit à la même conclusion, en l'occurrence une sévère baisse des prix. Ce fut le cas après l'opposition de 1931 et celle de 1910-1911 notamment, l'immobilier subissant dans ces deux situations un effondrement bien supérieur à celui des années 1990.

Il y a quand même une exception... Les prix étaient déjà en lourd repli, quand s'est produite l'opposition de 1951. Et peu ou prou, les planchers ont été atteints à ce moment là, le marché se redressant fortement ensuite sur une quinzaine d'années. Il s'agit là d'une exception, sans doute, mais il convient de la souligner également pour être exhaustifs. Ah, si l'astrologie moderne pouvait être parfaite... Mais ce n'est pas le cas, loin s'en faut.

Dans la situation actuelle, on a une hausse des prix qui, au plan économique, nous apparaît totalement insensée. Même s'il y a toujours des exagérations sur un marché, fut-il immobilier, le décalage actuel avec les revenus des ménages est en train d'atteindre des sommets historiques. Certains économistes l'ont très correctement signalé... Normalement, c'est parfaitement intenable. D'autant plus que les taux d'intérêts sont appelés à progresser, ce qui risque bien de casser totalement un marché qui est actuellement soutenu de façon très artificielle...

Par ailleurs, nous avons cette opposition Jupiter-Saturne qui va avoir lieu sur une ascension des prix (et non par exemple comme en 1951 après une forte baisse de 10 ou 15 années selon les pays !). Il nous semble donc qu'il y a de très fortes chances, pour que cette configuration planétaire sonne le glas des prix exorbitants qui se pratiquent actuellement. Un pic historique est sans doute en train d'être atteint dans les principales capitales occidentales. Là où l'exagération peut d'ailleurs paraître d'autant plus manifeste, la rechute risque fort d'être non moins spectaculaire...

Si notre repère Jupiter-Saturne fonctionne correctement, on peut déjà se dire que les prix pourraient reculer d'environ -5% cette année. Mais cela ne s'arrêtera évidemment pas là dans un tel scénario... L'immobilier est un paquebot et, si les prix amorcent un mouvement de baisse, cela devrait imprimer une tendance de fond sur les 5 à 10 ans à venir. C'est tout l'intérêt de notre repère Jupiter-Saturne actuel, que de fournir une indication à ce sujet... Il s'agit d'une hypothèse, bien entendu, comme à l'accoutumée avec nos prévisions. Mais la prospérité des individus et des ménages passe à l'évidence par l'immobilier, ne serait-ce que pour partie, qu'il s'agisse d'une simple résidence principale ou d'une activité économique locative. On voit d'ailleurs au passage que cette dernière (l'immobilier locatif) n'a rien à voir avec une "rente" ! Une "rente" est acquise à vie, ce qui est le cas pour un employé à vie, retraite comprise. L'investissement locatif, au contraire, n'est nullement une rente car il est soumis aux aléas économiques et même sociaux. D'où l'importance à notre avis de notre analyse sur l'immobilier, car il peut faire réfléchir certains de nos abonnés à leur situation immobilière personnelle et/ou à certains projets privés, économiques ou même fiscaux qu'ils pourraient avoir.

En résumé, en prenant également en compte nos autres indicateurs de long terme, fort peu reluisants pour la décennie actuelle, on peut très bien envisager un recul tout à fait significatif des prix de l'immobilier qui ne devrait guère être inférieur à -40% à terme. Ce pourrait être pire... Un tel plancher pourrait en tout cas être atteint à la fin de cette décennie ou au tout début des années 2020. Mentionnons à cet égard que le renouvellement du cycle Jupiter-Saturne va intervenir en 2020 sous la forme d'une conjonction (angle positif majeur de 0°). Cela devrait donner, comme c'est généralement le cas, un nouvel élan au marché immobilier. Mais d'ici cette échéance, on ne voit guère ce qui pourrait soutenir un marché qui constitue très probablement une des nouvelles bulles destinées à éclater... Du moins complètement, puisque la bulle a déjà commencé à exploser en 2006-2007. D'où l'importance "potentiellement" déterminante de notre repère négatif actuel avec l'opposition Jupiter-Saturne qui aura précisément lieu le 28 mars prochain et est susceptible de provoquer ses effets baissiers à moyen et long terme !

Le 5 mars 2011








Commentaire de Stephane :


Belle analyse, et bien intéressante à lire pour tous ceux qui sont exposés à ce marché, c'est-à-dire la quasi-totalité des français…

J’y apporterai un petit bémol, lié à la force de la demande dans un pays comme la France :

- La crise du logement est liée à l’insuffisance de l’offre, et on voit là toute la différence avec un pays comme l’Espagne par exemple, où il y a eu une vraie crise immobilière, parce que l’offre était pléthorique. Ce n’est pas le cas de la France, et encore moins de Paris, qui concentre 70% de l’emploi « Cadre » en France, alors que l’offre est bien faiblarde intra muros.
- A ce manque d’offre, on peut opposer le dynamisme de la demande : la France a une natalité très forte, presque la plus forte d’Europe (derrière les Irlandaises), les familles recomposées qui multiplient les appartements…etc
- Les étrangers achètent c’est vrai, mais selon la chambre des notaires pas plus qu’avant, et environ 8% des transactions sur Paris.
- La France offre des taux fixes d’emprunt sur des durées très longues, ce qui est totalement inconnu au RU, en Espagne ou aux USA, et contribue à diminuer le coût d’acquisition et à sécuriser les accédants. Si je devais emprunter à taux variable sur 20 ans, j’aurais les chocottes aujourd’hui !

Alors oui, on aura sans doute un reflux bienvenu dans les années à venir, mais le coût d’acquisition diminuera t’il pour autant de 40% ? Pas sûr… D’autant que si les taux finissent par redécoller (et on peut s’attendre à l’explosion de la bulle obligataire un jour), les prix au m² baisseront, c’est vrai, mais le coût d’acquisition augmentera si on doit emprunter à 5% ou 6% au lieu de 3% ou 4% aujourd’hui. 1% de taux sur du 20 ans à 3.7%, c’est +9% de coût total d’emprunt en plus.

On peut imaginer +2 à 3% de taux quand la planche à billet devra s’arrêter et que l’effet inflationniste jouera à plein, donc +30% de coût d’emprunt, et sans doute un ajustement des prix au m² corrélatif (20% ?), mais au final, le coût restera très élevé si on doit s’endetter.

Je m’interroge sur l’impact d’une telle hausse des taux sur le placement favori des français : le fonds en Euros… c’est de l’oblig long terme, non ? Ca vit bien en mode hausse des taux longs, ces bestioles là ? :?
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Messagepar henri » Sam 05 03 11 20:46

Merci JF pour cette très interessante analyse.
Juste une petite remarque concernant la réponse de steph,assez juste dans l'ensemble:
S'il y a pénurie de logements,c'est hors cas particulier comme paris,pour cause d'espace,essentiellement une pénurie de logements sociaux,une part de la population de plus en plus large étant carrément exclue de la possibilité d'accéder à la propriété.
A l'inverse,on commence à voir des excès d'offres dans certains coins ou les différentes lois pour favoriser les logements locatifs avec pour contrepartie des diminutions d'impots commencent à avoir des effets pervers.
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Messagepar Jean-Francois Richard » Sam 05 03 11 22:26

Merci... Steph pointe d'autres éléments intéressants intéressants également, les taux d'intérêts étant évidemment fondamentaux car on achète rarement un bien immobilier sans crédit.

C'est vrai aussi que les niches fiscales immobilières, coûteuses et démentes sur un plan économique, n'avaient pour but que de favoriser les promoteurs et que certaines villes sont submergées de biens inlouables et à terme invendables. C'est moins caricatural qu'en espagne, mais ca existe aussi.

Quant aux logements sociaux, attention... Soit on y parque les immigrés sociaux, soit ils profitent avant tout aux copains des copains des politiciens. Et pour les autres, là aussi c'est totalement dément car les locataires hlm profitent en plus des allocations logements ! Autrement dit, ils ne payent quasiment pas de loyer dans la plupart des cas... Ou seulement 50 euros pas mois par exemple : eh oui, on atteint ce délire de quasi gratuité !

En fait, l'immobilier ne reflète que le reste : un pays en plein délire et en plein effondrement.
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Messagepar Jean-Francois Richard » Dim 06 03 11 01:40

Une autre nuance à apporter à ce que disait stephane. La faiblesse de l'offre de logements, je suis bien d'accord, tient effectivement non aux familles recomposés pour être précis mais aux divorces et aux ménages "célibataires". D'où la hausse de la demande de logements et, pour partie, une explication à la hausse des prix. Ce n'est cependant que partiel car, en province, avec le même phénomène, on ne constate pas une envolée des prix comme à Paris. Il y a donc un phénomène de bulle spéculative dans la capitale, la hausse entraînant la hausse, etc.

S'agissant de la natalité, l'insee ne veut pas publier ses données précises et on comprend que c'est la pensée unique qui est à l'oeuvre. Car la hausse de la natalité est pour l'essentiel due à l'immigration et non aux français... On attend les chiffres, mais il y a tout lieu de penser que l'on sera effaré quand ils seront enfin connus. Cela n'influe donc pas sur les prix des logements mais uniquement sur la dérive des allocations sociales et familiales et du financement d'une immigration sociale et non économique.

Un exemple délirant sur ce qui précède : un étranger, dépassant l'âge de la retraite et n'ayant jamais travaillé en france, peut venir s'y installer et être assuré de percevoir de la caisse nationale vieillesse une allocation vieillesse de plus de 700 euros par mois. C'est indécent, puisque financé par les actifs du pays (français ou immigrés) qui ne percevront eux que 800 euros par mois après avoir travaillé toute leur vie. Mais cela influe aussi sur le logement social et c'est une des raisons pour laquelle il "manque" des logements sociaux. Or, avec près de 20% de logements sociaux au total, on a déjà dépassé toutes les bornes acceptables dans un pays développé. Sauf à vouloir mettre tout le monde en hlm, mais financés par qui ? Mais c'est le programme du PS comme du FN d'ailleurs...
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Messagepar Stephane » Dim 06 03 11 10:22

J’ai un copain conseil fiscal, qui fait peu d’immobilier d’ailleurs. Je lui ai demandé ce qu’il pensait de ces niches Périssol, Robien…etc et sa réponse a été directe : « Ce sont des produits très rentables. Pour les architectes, les promoteurs, les constructeurs, les banques, les intermédiaires. Mais il faut bien un pigeon. Le pigeon c’est l’acheteur… C’est pour ça que je n’en fait pas pour mes clients». Le risque sera en Province en effet, puisqu’à Paris, ce genre de programme est rarissime. Du coup, sans offre, les prix montent… et cela s’auto entretient assez facilement, puisque ceux qui vendent un chat à 50.000 € peuvent acheter un chien à 60.000€.

Sur les logements sociaux je note que notre ancienne baby sitter, réfugiée tibétaine, vient d’avoir accès à un HLM (à Nation) peu de temps après sa demande.

Pas aussi sûr que la natalité ne vienne que des étrangers, j’ai 3 enfants, et le nombre de mes amis qui en ont trois autour de moi est très élevé. Je précise que je ne suis pas dans un environnement catho traditionnel ;-)

Sur ton exemple d’allocation vieillesse, je le trouve tellement stupéfiant que si tu avais la source, j’aimerais bien le confirmer. Je savais déjà qu’un étranger en situation irrégulière avait droit à la gratuité totale des soins (ex vécu avec une jeune femme venant des philippines) mais là, quand même, je doute. Tout est possible cela dit. Quand j’habitais en Provence, j’avais vu le cas d’une baby sitter, algérienne, qui voulait être payée au noir parce qu’elle avait une pension d’invalidité (elle marchait comme toi et moi, bien sûr).
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Messagepar Jean-Francois Richard » Dim 06 03 11 17:46

Entièrement d'accord avec toi steph sur la défiscalisation qui profite... essentiellement aux intermédiaires !

Sur la natalité, non, tu n'y es pas à mon avis... Un ménage immigré a en moyenne (estimation...) 4 ou 5 enfants. Un ménage français en a moins de deux en moyenne, même s'il y a des cas avec 3 enfants comme toi (voire plus).

Je sais bien que cette retraite pour les étrngers n'ayant jamais cotisé ou travaillé en france laisse pantois ! Pourtant, c'est hélas vrai. Voici l'un des liens utilisables, il y a même une pétition nationale contre ce détournement de nos cotisations vieillesse :

http://www.lecri.fr/2011/03/02/retraite ... lins/22369
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Messagepar Stephane » Dim 06 03 11 20:23

Il suffit en effet d'un titre de séjour valable et d'avoir moins de 709€ de ressources par mois, cf

http://vosdroits.service-public.fr/F16887.xhtml

Une mesure spectaculaire. Quand on pense que Sarko n'est pas très populaire à l'étranger... Au fond, c'est presque drôle, nos retraités vont dépenser leur argent au Maroc dans des résidences spéciales, et les retraités marocains pourraient venir dépenser notre argent en France. Les français ont bien profité de leurs colonies pendant des dizaines d'années, mais là, c 'est un beau cadeau alors qu'on n'a plus les moyens de payer !
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Messagepar Jean-Francois Richard » Dim 06 03 11 20:35

Juste une petite remarque supplémentaire : rares sont quand mêmes les retraités français à aller passer leur retraite au maroc !

Les autres, l'immense majorité, ont une maigre retraite à cause de ce genre de mesures et surtout de la ponction sur leurs cotisations des retraites-chapeau des fonctionnaires et autres agents de l'Etat... La différence étant entre 53% du dernier salaire pour le privé avec 75 à 80% pour le public, qui part de surcroît en moyenne 5 ans plus tôt en retraite et a une espérance de vie de 7 ans supérieure...
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Messagepar Johnny John » Lun 07 03 11 20:36

Bonsoir à tous;

A propos de ton interrogation, Stephane, sur les fonds en euros, tout dépend de la gestion de ces fonds: la longueur des maturités des obligations en portefeuille, la variabilité ou la fixité de leurs taux, la faculté d'anticipation des gérants pour vendre ou acheter sur le marché primaire ou secondaire leurs actifs, l'éventail de l'allocation de ceux-ci, etc.

Ici, on parle plus souvent de krach financier que de krach de la Sécu ou des caisses de retraite; mais peut-être après tout que le krach social est en route. A tout le moins, la voie est bien tracée.

Il y a quand même une différence entre notre démocratie et Disneyland, chez Disneyland, il y a de l'information, le parcours est tracé.

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Messagepar Stephane » Mar 08 03 11 20:06

Mais tu penses que si les taux longs remontaient ces fonds ne se casseraient pas la figure ? Il y a peu d'emprunteurs longs en taux variables, et je ne vois pas bcp d'oblig à 2 ans... Si la bulle obligataire éclate, il y aura inévitablement des dégâts sur ceux qui sont investis sur ces supports.
Dernière édition par Stephane le Jeu 10 03 11 10:32, édité 1 fois.
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