Vers l'effondrement de l'immobilier ?

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Vers l'effondrement de l'immobilier ?

Messagepar Jean-Francois Richard » Sam 05 03 11 18:41

Un prochain retournement pour le marché immobilier

Décrivons rapidement d'abord l'état du marché immobilier... Ce dernier se portait comme un charme jusqu'à l'éclatement de la crise des subprime en 2006 et 2007. Depuis cette échéance, on a assisté à l'effondrement de pans entiers de ce marché, notamment dans certains Etats américains, en Espagne et dans les pays européens les plus fragiles (Grèce, Irlande, Portugal, Islande, Hongrie...).

Il y a donc eu un premier choc pour le marché immobilier, dont les conséquences se font toujours sentir, notamment aux Etats-Unis. Mais après un petit ressac, l'immobilier des grandes villes ou capitales occidentales s'est redressé et les prix sont désormais à un niveau équivalent ou même supérieur à celui des années 2006-2007. C'est notamment le cas pour New-York, Paris et Londres. De façon plus générale, cela concerne en fait l'ensemble du marché immobilier des pays occidentaux les plus développés.

Paris semble une belle caricature avec une hausse des prix supérieure à 15% l'an dernier, essentiellement grâce à la clientèle étrangère il est vrai. Et sur ce marché, les "experts" prédisent que la hausse va perdurer et se poursuivre : une nouvelle progression de 10% est le plus souvent envisagée pour cette année...

Nous en sommes beaucoup moins sûrs ! En effet, une opposition (angle négatif majeur de 180°) va avoir lieu entre Jupiter et Saturne le 28 mars prochain. A notre avis, il s'agit d'une échéance importante pour l'immobilier, peut-être une échéance déterminante !

Si l'on examine l'évolution du marché immobilier à la suite d'une opposition Jupiter-Saturne, on s'aperçoit vite que cela à un effet dépressionniste sur les prix. La dernière opposition remonte par exemple à 1990, année qui a précédé le fameux krach de l'immobilier qui a conduit les prix environ -40% plus bas en 5 à 7 ans selon les pays. Difficile de passer à côté d'un tel repère... En France, les points bas ont été atteints en 1997 et aucun secteur du marché de l'immobilier n'a été épargné. Bien au contraire, plus les prix avaient auparavant progressé et plus ils lourdement chuté ensuite... Ce fut notamment le cas pour les quartiers les plus résidentiels de Paris.

L'opposition précédente entre Jupiter et Saturne a eu lieu en 1970. Là, en revanche, pas de choc brutal à signaler... Le marché immobilier était déjà sur une pente descendante, bien que modeste, depuis le milieu des années 1960. Mais la baisse s'est un peu accentuée jusqu'en 1980. On ne peut donc pas mettre au compte de Jupiter et Saturne un vrai krach du marché, mais on peut au moins constater que les prix de l'immobilier ont poursuivi et même un peu accentué leur repli.

Si l'on regarde la situation du marché immobilier avec les précédentes oppositions Jupiter-Saturne, on s'aperçoit que, dans une très forte majorité des cas, on aboutit à la même conclusion, en l'occurrence une sévère baisse des prix. Ce fut le cas après l'opposition de 1931 et celle de 1910-1911 notamment, l'immobilier subissant dans ces deux situations un effondrement bien supérieur à celui des années 1990.

Il y a quand même une exception... Les prix étaient déjà en lourd repli, quand s'est produite l'opposition de 1951. Et peu ou prou, les planchers ont été atteints à ce moment là, le marché se redressant fortement ensuite sur une quinzaine d'années. Il s'agit là d'une exception, sans doute, mais il convient de la souligner également pour être exhaustifs. Ah, si l'astrologie moderne pouvait être parfaite... Mais ce n'est pas le cas, loin s'en faut.

Dans la situation actuelle, on a une hausse des prix qui, au plan économique, nous apparaît totalement insensée. Même s'il y a toujours des exagérations sur un marché, fut-il immobilier, le décalage actuel avec les revenus des ménages est en train d'atteindre des sommets historiques. Certains économistes l'ont très correctement signalé... Normalement, c'est parfaitement intenable. D'autant plus que les taux d'intérêts sont appelés à progresser, ce qui risque bien de casser totalement un marché qui est actuellement soutenu de façon très artificielle...

Par ailleurs, nous avons cette opposition Jupiter-Saturne qui va avoir lieu sur une ascension des prix (et non par exemple comme en 1951 après une forte baisse de 10 ou 15 années selon les pays !). Il nous semble donc qu'il y a de très fortes chances, pour que cette configuration planétaire sonne le glas des prix exorbitants qui se pratiquent actuellement. Un pic historique est sans doute en train d'être atteint dans les principales capitales occidentales. Là où l'exagération peut d'ailleurs paraître d'autant plus manifeste, la rechute risque fort d'être non moins spectaculaire...

Si notre repère Jupiter-Saturne fonctionne correctement, on peut déjà se dire que les prix pourraient reculer d'environ -5% cette année. Mais cela ne s'arrêtera évidemment pas là dans un tel scénario... L'immobilier est un paquebot et, si les prix amorcent un mouvement de baisse, cela devrait imprimer une tendance de fond sur les 5 à 10 ans à venir. C'est tout l'intérêt de notre repère Jupiter-Saturne actuel, que de fournir une indication à ce sujet... Il s'agit d'une hypothèse, bien entendu, comme à l'accoutumée avec nos prévisions. Mais la prospérité des individus et des ménages passe à l'évidence par l'immobilier, ne serait-ce que pour partie, qu'il s'agisse d'une simple résidence principale ou d'une activité économique locative. On voit d'ailleurs au passage que cette dernière (l'immobilier locatif) n'a rien à voir avec une "rente" ! Une "rente" est acquise à vie, ce qui est le cas pour un employé à vie, retraite comprise. L'investissement locatif, au contraire, n'est nullement une rente car il est soumis aux aléas économiques et même sociaux. D'où l'importance à notre avis de notre analyse sur l'immobilier, car il peut faire réfléchir certains de nos abonnés à leur situation immobilière personnelle et/ou à certains projets privés, économiques ou même fiscaux qu'ils pourraient avoir.

En résumé, en prenant également en compte nos autres indicateurs de long terme, fort peu reluisants pour la décennie actuelle, on peut très bien envisager un recul tout à fait significatif des prix de l'immobilier qui ne devrait guère être inférieur à -40% à terme. Ce pourrait être pire... Un tel plancher pourrait en tout cas être atteint à la fin de cette décennie ou au tout début des années 2020. Mentionnons à cet égard que le renouvellement du cycle Jupiter-Saturne va intervenir en 2020 sous la forme d'une conjonction (angle positif majeur de 0°). Cela devrait donner, comme c'est généralement le cas, un nouvel élan au marché immobilier. Mais d'ici cette échéance, on ne voit guère ce qui pourrait soutenir un marché qui constitue très probablement une des nouvelles bulles destinées à éclater... Du moins complètement, puisque la bulle a déjà commencé à exploser en 2006-2007. D'où l'importance "potentiellement" déterminante de notre repère négatif actuel avec l'opposition Jupiter-Saturne qui aura précisément lieu le 28 mars prochain et est susceptible de provoquer ses effets baissiers à moyen et long terme !

Le 5 mars 2011
Jean-Francois Richard
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Messagepar fertic » Ven 18 03 11 10:09

Merci bcp JFR pour cette analyse car c'est justement un sujet qui m'intéresse.

Toutefois, j'ai entendu un intervenant dans un JT, à ce propos, qui, s'il semblait aller dans ton sens, relativisait les choses pour les grandes villes et entre autre Paris et sa banlieue, expliquant que la demande se concentrait dessus et donc pourrait maintenir les prix... voir mème continuer à les faire monter !

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