Vers l'effondrement de l'immobilier ?

Discussion sur divers sujets internationaux.

Vers l'effondrement de l'immobilier ?

Messagepar Jean-Francois Richard » Sam 05 03 11 18:41

Un prochain retournement pour le marché immobilier

Décrivons rapidement d'abord l'état du marché immobilier... Ce dernier se portait comme un charme jusqu'à l'éclatement de la crise des subprime en 2006 et 2007. Depuis cette échéance, on a assisté à l'effondrement de pans entiers de ce marché, notamment dans certains Etats américains, en Espagne et dans les pays européens les plus fragiles (Grèce, Irlande, Portugal, Islande, Hongrie...).

Il y a donc eu un premier choc pour le marché immobilier, dont les conséquences se font toujours sentir, notamment aux Etats-Unis. Mais après un petit ressac, l'immobilier des grandes villes ou capitales occidentales s'est redressé et les prix sont désormais à un niveau équivalent ou même supérieur à celui des années 2006-2007. C'est notamment le cas pour New-York, Paris et Londres. De façon plus générale, cela concerne en fait l'ensemble du marché immobilier des pays occidentaux les plus développés.

Paris semble une belle caricature avec une hausse des prix sup√©rieure √† 15% l'an dernier, essentiellement gr√Ęce √† la client√®le √©trang√®re il est vrai. Et sur ce march√©, les "experts" pr√©disent que la hausse va perdurer et se poursuivre : une nouvelle progression de 10% est le plus souvent envisag√©e pour cette ann√©e...

Nous en sommes beaucoup moins s√Ľrs ! En effet, une opposition (angle n√©gatif majeur de 180¬į) va avoir lieu entre Jupiter et Saturne le 28 mars prochain. A notre avis, il s'agit d'une √©ch√©ance importante pour l'immobilier, peut-√™tre une √©ch√©ance d√©terminante !

Si l'on examine l'√©volution du march√© immobilier √† la suite d'une opposition Jupiter-Saturne, on s'aper√ßoit vite que cela √† un effet d√©pressionniste sur les prix. La derni√®re opposition remonte par exemple √† 1990, ann√©e qui a pr√©c√©d√© le fameux krach de l'immobilier qui a conduit les prix environ -40% plus bas en 5 √† 7 ans selon les pays. Difficile de passer √† c√īt√© d'un tel rep√®re... En France, les points bas ont √©t√© atteints en 1997 et aucun secteur du march√© de l'immobilier n'a √©t√© √©pargn√©. Bien au contraire, plus les prix avaient auparavant progress√© et plus ils lourdement chut√© ensuite... Ce fut notamment le cas pour les quartiers les plus r√©sidentiels de Paris.

L'opposition précédente entre Jupiter et Saturne a eu lieu en 1970. Là, en revanche, pas de choc brutal à signaler... Le marché immobilier était déjà sur une pente descendante, bien que modeste, depuis le milieu des années 1960. Mais la baisse s'est un peu accentuée jusqu'en 1980. On ne peut donc pas mettre au compte de Jupiter et Saturne un vrai krach du marché, mais on peut au moins constater que les prix de l'immobilier ont poursuivi et même un peu accentué leur repli.

Si l'on regarde la situation du marché immobilier avec les précédentes oppositions Jupiter-Saturne, on s'aperçoit que, dans une très forte majorité des cas, on aboutit à la même conclusion, en l'occurrence une sévère baisse des prix. Ce fut le cas après l'opposition de 1931 et celle de 1910-1911 notamment, l'immobilier subissant dans ces deux situations un effondrement bien supérieur à celui des années 1990.

Il y a quand même une exception... Les prix étaient déjà en lourd repli, quand s'est produite l'opposition de 1951. Et peu ou prou, les planchers ont été atteints à ce moment là, le marché se redressant fortement ensuite sur une quinzaine d'années. Il s'agit là d'une exception, sans doute, mais il convient de la souligner également pour être exhaustifs. Ah, si l'astrologie moderne pouvait être parfaite... Mais ce n'est pas le cas, loin s'en faut.

Dans la situation actuelle, on a une hausse des prix qui, au plan √©conomique, nous appara√ģt totalement insens√©e. M√™me s'il y a toujours des exag√©rations sur un march√©, fut-il immobilier, le d√©calage actuel avec les revenus des m√©nages est en train d'atteindre des sommets historiques. Certains √©conomistes l'ont tr√®s correctement signal√©... Normalement, c'est parfaitement intenable. D'autant plus que les taux d'int√©r√™ts sont appel√©s √† progresser, ce qui risque bien de casser totalement un march√© qui est actuellement soutenu de fa√ßon tr√®s artificielle...

Par ailleurs, nous avons cette opposition Jupiter-Saturne qui va avoir lieu sur une ascension des prix (et non par exemple comme en 1951 apr√®s une forte baisse de 10 ou 15 ann√©es selon les pays !). Il nous semble donc qu'il y a de tr√®s fortes chances, pour que cette configuration plan√©taire sonne le glas des prix exorbitants qui se pratiquent actuellement. Un pic historique est sans doute en train d'√™tre atteint dans les principales capitales occidentales. L√† o√Ļ l'exag√©ration peut d'ailleurs para√ģtre d'autant plus manifeste, la rechute risque fort d'√™tre non moins spectaculaire...

Si notre rep√®re Jupiter-Saturne fonctionne correctement, on peut d√©j√† se dire que les prix pourraient reculer d'environ -5% cette ann√©e. Mais cela ne s'arr√™tera √©videmment pas l√† dans un tel sc√©nario... L'immobilier est un paquebot et, si les prix amorcent un mouvement de baisse, cela devrait imprimer une tendance de fond sur les 5 √† 10 ans √† venir. C'est tout l'int√©r√™t de notre rep√®re Jupiter-Saturne actuel, que de fournir une indication √† ce sujet... Il s'agit d'une hypoth√®se, bien entendu, comme √† l'accoutum√©e avec nos pr√©visions. Mais la prosp√©rit√© des individus et des m√©nages passe √† l'√©vidence par l'immobilier, ne serait-ce que pour partie, qu'il s'agisse d'une simple r√©sidence principale ou d'une activit√© √©conomique locative. On voit d'ailleurs au passage que cette derni√®re (l'immobilier locatif) n'a rien √† voir avec une "rente" ! Une "rente" est acquise √† vie, ce qui est le cas pour un employ√© √† vie, retraite comprise. L'investissement locatif, au contraire, n'est nullement une rente car il est soumis aux al√©as √©conomiques et m√™me sociaux. D'o√Ļ l'importance √† notre avis de notre analyse sur l'immobilier, car il peut faire r√©fl√©chir certains de nos abonn√©s √† leur situation immobili√®re personnelle et/ou √† certains projets priv√©s, √©conomiques ou m√™me fiscaux qu'ils pourraient avoir.

En r√©sum√©, en prenant √©galement en compte nos autres indicateurs de long terme, fort peu reluisants pour la d√©cennie actuelle, on peut tr√®s bien envisager un recul tout √† fait significatif des prix de l'immobilier qui ne devrait gu√®re √™tre inf√©rieur √† -40% √† terme. Ce pourrait √™tre pire... Un tel plancher pourrait en tout cas √™tre atteint √† la fin de cette d√©cennie ou au tout d√©but des ann√©es 2020. Mentionnons √† cet √©gard que le renouvellement du cycle Jupiter-Saturne va intervenir en 2020 sous la forme d'une conjonction (angle positif majeur de 0¬į). Cela devrait donner, comme c'est g√©n√©ralement le cas, un nouvel √©lan au march√© immobilier. Mais d'ici cette √©ch√©ance, on ne voit gu√®re ce qui pourrait soutenir un march√© qui constitue tr√®s probablement une des nouvelles bulles destin√©es √† √©clater... Du moins compl√®tement, puisque la bulle a d√©j√† commenc√© √† exploser en 2006-2007. D'o√Ļ l'importance "potentiellement" d√©terminante de notre rep√®re n√©gatif actuel avec l'opposition Jupiter-Saturne qui aura pr√©cis√©ment lieu le 28 mars prochain et est susceptible de provoquer ses effets baissiers √† moyen et long terme !

Le 5 mars 2011
Jean-Francois Richard
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Messagepar fertic » Ven 18 03 11 10:09

Merci bcp JFR pour cette analyse car c'est justement un sujet qui m'intéresse.

Toutefois, j'ai entendu un intervenant dans un JT, à ce propos, qui, s'il semblait aller dans ton sens, relativisait les choses pour les grandes villes et entre autre Paris et sa banlieue, expliquant que la demande se concentrait dessus et donc pourrait maintenir les prix... voir mème continuer à les faire monter !

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